Не первый год в панорамные окна редакции мы наблюдаем, как на месте деревянной Самары растёт каменный лес нового города.
Евгений Нектаркин, который давно мечтает переехать поближе к работе, сходил в этот лес и узнал, что предлагают застройщики в качестве альтернативы исторической среде, сколько стоят квартиры, что думают эксперты о качестве предложения, планировках и строительном рынке в целом.
***
ЖК “120 квартал”, “Ильинская Плаза”, “Империалъ”, “Верхняя Полевая”, “Кристалл” и “Александровский двор” — все эти стройки и законченные объекты с благозвучными названиями тянутся в небо, бросая длинную тень на старый город. И это далеко не полный перечень высоток, за строительством которых можно наблюдать из окон редакции ДГ.
Экономика пробивает очередное дно, а девелоперы, словно по инерции или руководствуясь верным расчётом, продолжают лепить свои квадратные метры. Скорее, первое — цикл жизни строительного проекта от получения земли до ввода здания в эксплуатацию занимает около пяти лет. Нельзя просто взять и свернуть начатую стройку, поэтому сегодня возводятся и сдаются объекты, работы по которым стартовали в докризисные времена.
В 2016 году в Самаре сдали 804 000 м² жилья — если измерять удава в попугаях, получится чуть больше 20 000 условных однокомнатных квартир площадью 40 квадратных метров. При этом на «Авито» ежедневно в экспозиции находится от 15 до 16 тысяч объявлений о продаже квартир в Самаре.
Несмотря на экономический кризис, строители почти не сбавили своих оборотов — в 2015 году отчитывались о 831 000 м². Учитывая сокращающийся спрос на жильё и отмену программы господдержки ипотеки, можно предположить, что новостройки стоят невостребованными. Однако это не так.
Вячеслав Рандаев, эксперт в сфере недвижимости, называет состояние рынка стабильным и считает, что в сложившихся условиях строить можно и нужно.
— Я бы назвал рынок стабильно пассивным. Оборот рынка недвижимости и спрос на жильё заметно уступают показателю 2013-2014 годов, но потребитель есть.
По сегментам рынка спрос неравномерный, доминирует сегмент недорогого жилья. В этом сегменте покупатель достаточно активен. Одна беда — у этого покупателя финансовые возможности ограничены. В последние два года выручала программа господдержки ипотеки, которая через покупателя поддерживала первичный рынок жилья. Застройщики в эти два года не жировали, но планы по продажам выполняли. По крайней мере средств было достаточно, чтобы достраивать свои проекты — мы не видим ни одного замороженного проекта.
В сегменте жилья премиум-класса покупатели редко пользуются ипотекой и в большей степени рассчитывают на собственные доходы, но в силу ограниченности доходов даже у этой категории населения дела обстоят чуть хуже. В том же историческом центре жильё продаётся хуже.
Но мы видим, что на сегодняшний день развивается несколько проектов: вдоль улицы Арцыбушевской идёт строительство. Это говорит о том, что реализация квартир по этим проектам идёт.
В подтверждение слов эксперта нам не удалось напроситься на просмотр квартиры в ЖК на Буянова, просто потому что все одно- и двухкомнатные квартиры в этом доме выкуплены. Предложение трёхкомнатных и других неликвидных продуктов на рынке недвижимости — предмет для отдельного исследования.
“Что вы, дом под сдачу, — сообщила менеджер по телефону, как бы намекая, что мы упустили свой шанс дёрнуть птицу счастья за хвост, — однушки-двушки разошлись ещё на стадии строительства”.
Этот 18-этажный башенного типа (как указано в проектной декларации) дом на 93 квартиры вырос недалеко от перекрестка Буянова и Ульяновской всего на пяти сотках земли.
Обсуждать архитектурные качества и характеристики самарских новостроек скучно и бессмысленно, потому что речь пойдёт о категориях “чемодан” и “чемодан без ручки”. Все они вторгаются в историческую среду, игнорируют контекст места, сложившийся масштаб застройки, не блещут композицией и гармонией объёмов. Поэтому здесь и далее речь пойдёт о планировках, о среде и инфраструктуре, которую «покупают» вместе с квартирой, но чаще не покупают ввиду отсутствия.
Дом на Буянова — вполне типичный для Самары пример недальновидного отношения властей, девелоперов, жителей к старому центру и вообще к городу. Первые сдают в аренду и позволяют возводить высотки на пятачках земли размером с дачный участок, вторые городят 18-этажные «башни», третьи покупают в них квартиры.
Город решает задачу реновации старого фонда, и вместо двух десятков квадратных метров, возможно, ветхого жилья получает махину на 8 тысяч квадратов (см. было/стало на гугл-картах) и новых жителей, не обеспеченных школами, поликлиниками и другими объектами социальной инфраструктуры. Собственники вместо благоустроенного двора и прилегающей территории получают парковку под окнами, а вместо муниципального детского сада — коммерческий детский клуб. Дети жильцов этого дома будут учиться в школе № 42 во вторую смену, а гулять, вероятно, на Никитинской площади за ЦУМом. Кстати, проектная декларация предусматривает строительство подземной автомобильной стоянки, но при визуальном осмотре новостройки обнаружить въезд в паркинг не получилось.
Если отвлечься от урбанистической лирики и заглянуть в чрево дома-истукана, можно понять, что головоломки возникнут у жильцов не только за порогом квартиры. Что делать с 9-метровым чуланом без окон и дверей в однокомнатной квартире или с 12-метровым Г-образным коридором и 10-метровой комнатой в «двушке»? Ломать стены и заниматься перепланировкой. Что делать с вытянутой восьмиметровой лоджией, которая увеличивает продажную стоимость квартиры, но не делает пространство функциональным? Складывать барахло и курить, предварительно остеклив.
О качестве строительных решений говорят фасад дома, покрытый штукатуркой «короед», и лоджии, обшитые щитами, похожими на цементно-стружечные плиты, — недорогим материалом, применяемым для удешевления проекта. Кстати, ЖК позиционируется как дом класса “комфорт”, и однокомнатную квартиру площадью 48 м² можно купить за 2,69 миллиона по переуступке договора долевого участия на «Авито». 60-метровая «двушка» в черновой отделке продается за пять миллионов.
Архитектор Дмитрий Орлов по просьбе ДГ попробовал найти ответ на вопрос: «Почему в Самаре до сих продаются и, что характерно, покупаются нефункциональные квартиры в некрасивых домах?»:
— Стандартные квартиры. Папа их – Норматив, мама — Риелтор. Вполне современны и являются материальным воплощением пространственных предпочтений современного массового покупателя: «Нам бы подешевле». Дело в том, что у покупателя нет денег и в основном нет пространственных запросов. Только физиологические, санитарные.
Не знаю, что тут первично – отсутствие денег или пространственное равнодушие. С появлением денег запросы возникают не всегда. Если возникают – это хлеб несметной армии интерьерных дизайнеров.
Физиологические запросы эти квартиры вполне могут удовлетворить. Там можно спать, изготавливать, употреблять и извергать пищу, телик смотреть, ну и так далее. Есть очевидные ошибки – можно, например, вентканалы собрать компактнее, чтобы не пришлось пилить и так крошечные кухоньки, можно поработать с зонированием порациональнее, но это всё мелочи.
Сравнивать это жильё с мировым опытом неправильно. Social Housing по всему миру – это другой продукт. Да, это жильё для самых бедных, и да – оно лучше и интереснее наших элиток. Но это жильё так или иначе дотируемое, строится с целью решения социальных проблем, смягчения нравов. А мы говорим про коммерческий продукт для самых бедных, самых бедных из тех, кто может покупать жильё. И цель такого строительства – извлечение прибыли, смягчение нравов никого не интересует.
Поэтому объёмно-планировочные решения такие циничные, без всяких покушений на гуманитарные ценности. Пока покупатель и продавец наслаждаются взаимностью, этот продукт востребован. Покупатель его хочет, мечтает о приобретении и гордится обладанием. Такое жильё будет строиться, и пусть себе строится. Если когда-нибудь у покупателя появятся возможности, а затем потребности, может, даже достоинство, снесём всё к чертям, это мы умеем. Памятников архитектуры в этой застройке ждать не стоит и проблем с её ликвидацией не предвидится.
В соседнем 126-м квартале достраивается ещё один жилой комплекс — “Пушкинский”. По силуэту одного из домов “Пушкинского” узнаётся рука прораба, рисовавшего проект ЖК на Буянова. Хотя объёмно-планировочное решение сложнее, ЖК состоит из двух домов: 11-этажного “кирпича” и 18-этажного “цилиндра”. А в остальном всё так же незатейливо. Например, жители дома-«кирпича» и первых девяти этажей “цилиндра” будут ежедневно переживать ощущения обитателей хрущёвок — высота потолков в их квартирах 2,5 метра. Лишь собственники квартир на верхних этажах «цилиндра» могут почувствовать себя белыми людьми, и, как сообщается на сайте застройщика, “получат возможность любоваться прекрасными волжскими пейзажами”.
Вид из окна — вместо тысячи слов о благоустройстве весомый аргумент при разговоре с покупателем. О нём обязательно упомянут, даже если из вашего окна можно смотреть только в небо. Ещё и денег возьмут: однокомнатная квартира площадью 47 м², расположенная на втором этаже, стоит 2,6 миллиона, за однушку меньшей площади 45 м² на 12-м этаже придётся выложить 2,75 миллиона. Цены на двушки — от 3,9 миллиона. Планировки самые разные, но кому-то достанется двухкомнатная квартира площадью 67,2 м², 19,6 из которых будут занимать коридор и две лоджии. При этом ванная настолько мала, что места стиральной машине в ней не найдётся. Квартиры сдаются в черновой отделке с оштукатуренными стенами, но без стяжки пола.
Застройщик не планирует вкладываться в благоустройство, по крайней мере, на сайте он честно не сообщает о строительстве детской или спортивной площадки, организации дворового пространства, создании сквера или гостевой парковки. В проектной декларации упоминается подземная автостоянка, но ничто не мешает отказаться от её строительства.
В итоге автомобили владельцев 200 квартир в новом ЖК превратят улицу Пушкина в круглосуточную парковку с проездом шириной в одну колею, как это произошло в соседнем квартале. В любое время дня и года на участке улицы от Полевой до Чкалова можно проехать только по центральному ряду, поскольку справа и слева припаркованы машины жителей ЖК “Верхняя Полевая”.
Кстати, покупателей жилья о возможных неудобствах честно предупреждали. На сайте застройщика содержится информация о том, что жители дома “с отличными видовыми характеристиками”, “оригинальным архитектурным решением и интересными планировками” будут вынуждены пользоваться наземной парковкой по периметру здания. Но, похоже, это мало кого пугает, и двор, превращённый в паркинг, воспринимается жителями Самары как норма. Такой вывод можно сделать, прогулявшись по окрестным дворам-колодцам.
Несмотря на то, что последняя секция в “Верхней Полевой” введена в эксплуатацию в 2012 году, на «Авито» или сайте ЦИАН выставлено на продажу несколько квартир в черновой отделке. Можно, например, купить однушку 47 м² за 3,25 миллиона или двушку на 67 м² за 4,99 миллиона, сломать перегородки, потому что в квартире “большой коридор”, и наслаждаться жизнью в престижном районе, а также “школами, детсадами, больницами, рынками, магазинами, и набережной реки Волга в шаговой доступности”.
Потенциальному покупателю часто предлагают купить среду, сложившуюся до строительства, и продают преимущества, которые эта среда, скорее всего, потеряет после появления новостройки.
Например, “тишина, спокойствие и камерность прилегающих улочек” продаётся отделом маркетинга ЖК “Александровский двор” по цене от 2,4 миллиона за однокомнатную квартиру площадью 44 м². Надо понимать, что на «спокойную и размеренную жизнь в центре Самары» будут претендовать жильцы 239 квартир многосекционного дома высотой 16 и 17 этажей. Они же, не теряя самообладания, будут пытаться воспользоваться наземной парковкой по периметру здания. Выглядеть это будет примерно вот так:
О благоустройстве прилегающей территории на сайте застройщика не сказано ничего — значит, двора, как общественного пространства в ЖК «Александровский двор» не будет. Любителей чистого воздуха и активного отдыха отправляют в Ильинский сквер, который «круглый год открыт для прогулок». Проектную декларацию изучить не удалось — файл, скачанный по ссылке, оказался незаполненной “рыбой”. И вообще, последние новости на сайте выходили в августе прошлого года.
На фоне «Александровского двора», который замахнулся на территорию всего квартала, ЖК «Кристалл», расположенный по другую сторону Вилоновской, — скромный домик из детской песочницы.
«Кристалл» — это, к слову, название недостроя, расположенного неподалеку. Хотя за давностью лет печальная история с обманутыми дольщиками могла забыться — первые жители старого “Кристалла” в 128-м квартале должны были въехать в свои квартиры ещё в 2006 году. Как бы то ни было, новый дом возник на Вилоновской всего за год с небольшим, причём для строительства не привлекались средства дольщиков.
Размером кошелька застройщика можно объяснить этажность объекта (всего-то девять этажей) и экономию на строительных материалах и элементах фасада. Стены в ЖК, который позиционируется как комфорт-класс, выложены из силикатного кирпича, карниз парадного подъезда выполнен из дешёвого профнастила — это из того, что бросается в глаза.
В местах общего пользования почувствовать себя комфортно не получится. Отделка общественных пространств выполнена бюджетно: стены коридоров, лестниц и лифтовой холл выкрашены серой краской двух оттенков, полы выложены плиткой серого цвета. Узкие коридоры позволяют разойтись двум взрослым людям, но не более. Пожалуй, в лифте фирмы Otis можно найти больше места, чем в коридоре.
Входные двери в квартиры из ДВП служат весьма условной преградой на пути из общественных пространств в личные покои, поэтому, очевидно, первыми окажутся в мусоросборниках. Следом за ними туда отправятся межкомнатные перегородки — наши зодчие до сих пор не научились строить так, чтобы за ними не пришлось ломать и переделывать. Квартиры продаются без отделки, стены не оштукатурены, полы без стяжки. Поэтому предложение для центра вполне бюджетно — за сумму от 3,14 миллиона рублей продаётся коробка однокомнатной квартиры площадью 50 м² с газовой плитой, стояками воды, канализационной магистралью, трубами и радиаторами отопления. 70-метровая двушка стоит от 4,45 миллиона.
Сэкономил застройщик и на благоустройстве дворовой территории. По большому счёту, благоустраивать здесь нечего: двор — это полоска земли шириной около 10 метров, прилегающая к дому с трёх сторон. На небольшом пятачке в северо-восточном углу размещены трансформаторная подстанция и качели, имитирующие детскую площадку. Здесь едва ли можно будет разместить жителей дома, если они решат собраться когда-нибудь на соседский сход.
В некотором смысле организация дворового пространства — воплощение модной концепции “Двор без машины”, поскольку припарковать автомобиль во дворе, не создав препятствий для других участников движения, не получится. По понятным причинам подземный паркинг также не предусмотрен. В доме 43 квартиры — это 43 автомобиля, если считать по одной машине на семью. Легко можно себе представить водителей, которые каждый вечер будут наматывать круги вокруг квартала в поисках места для парковки поближе к дому. В итоге все 43 автомобиля встанут в правом ряду по обе стороны Вилоновской. Днём поиском парковочного места будут озадачены сотрудники и клиенты офисов, размещённых на первом этаже здания.
Удобный пандус, расположенный со двора, кладовки в цокольном этаже и вышеупомянутые детские качели, конечно, прибавляют +100 к карме инвестора, но, пожалуй, это вся социальная инфраструктура новостройки на Вилоновской. В этой связи “Кристалл”, как и вышеперечисленные ЖК, было бы правильнее называть многоквартирным домом с лифтом, а не жилым комплексом.
Если под термином “жилой комплекс” понимать многофункциональную систему, состоящую из нескольких зданий, в которых можно не только жить, но и работать, отдыхать, общаться и реализовывать другие потребности, “Кристалл”, как и вышеперечисленные многоквартирные дома, на это звание не тянут.
Жилыми комплексами можно назвать ЖК “120-й квартал”, который растёт буквально перед окнами редакции ДГ, “Империал” в 130-м квартале и “Ильинская Плаза”.
Первая очередь ЖК “120-й квартал” — это пятисекционный дом переменной этажности от 5 до 16 этажей на 286 квартир и двухэтажный подземный паркинг на 209 машино-мест. Однокомнатные квартиры 46,2 м² продаются по цене от трёх миллионов рублей. Застройщик обещает благоустроить придомовую территорию “детскими игровыми комплексами и спортивными площадками, пешеходными аллеями, газонами и цветниками”.
Можно вспомнить территорию вокруг 33-этажного дома на углу Вилоновской и Садовой, где по какой-то причине не растёт газон и не разбиты цветники.
В трёхстах метрах от “120-го квартала” растут башни ЖК “Ильинская Плаза”. В двух двадцатиэтажных домах построена 241 квартира. Под землёй находится паркинг на 132 машины. Что характерно, на сайте ЖК всплывает баннер, утверждающий, что вокруг нет высотной застройки, т.е. маркетологами эксплуатируются тишина и спокойствие старого центра — качества среды, давно утраченные этим уголком Самары в связи с активной застройкой. Но самое интересное впереди — девелопер не скрывает планов по строительству семи клубных жилых комплексов в этом квартале, а через дорогу ждёт своего часа пустырь на месте бывшего стадиона “Буревестник”.
Но кроме квартиры в доме бизнес-класса в престижном районе Самары застройщик предлагает развитую внутреннюю инфраструктуру. Вместе с жильём, цены на которое начинаются от 3 миллионов рублей за 48-метровую однокомнатную квартиру, потенциальным собственникам предлагается приобрести двор с ландшафтным озеленением и площадкой для выгула собак, возможность посещать галерею бутиков, ресторан, фитнес-центр, салон красоты, банк, химчистку, размещённые на первых двух этажах комплекса. Новым жильцам обещают вежливых консьержей в каждый подъезд и культурных соседей по лестничной площадке, огороженную территорию двора и систему безопасности. За место в подземном паркинге придётся заплатить от 1,5 миллиона рублей.
Самое дорогое предложение из рассмотренных — это квартиры в ЖК “Империал”, который позиционируется как элитное жильё. В комплексе пять секций переменной этажности от 12 до 21 этажа, 420 квартир и 190 машино-мест в двухуровневом паркинге. Однокомнатные квартиры площадью от 50 м² стоят здесь от 3,67 миллиона рублей.
Высота потолков в помещениях — три метра. Квартиры сдаются в черновой отделке, под которой здесь понимают стяжку пола со звукоизоляционной подложкой, установку двухкамерных стеклопакетов на окна и панорамное остекление лоджий, монтаж системы отопления и установка счётчиков на холодную и горячую воду, электричество и тепло, входную дверь, которую можно не менять при ремонте. На штукатурке стен и потолков застройщик решил сэкономить. О качестве строительных работ можно судить по посту в Facebook собственницы квартиры в этом доме.
В местах общего пользования светло и просторно, полы в коридорах и лифтовом холле выложены искусственным мрамором. Первые два этажа отданы под коммерцию и общественные пространства. Здесь планируют разместить рецепцию, гостевую зону, продуктовый магазин, фитнес, ресторан, пекарню и т.п.
На крыше одной из секций планируют построить бассейн, а перед парадным подъездом разбить бульвар. Тут можно вспомнить о висячих садах Степ Грин Хауса на Молодогвардейской, которые свисали только на презентации. На трёхмерном макете, установленном в отделе продаж для демонстрации покупателям планов по освоению квартала и благоустройству территории, всё выглядит тоже красиво.
В заключение лайфхак от Марии Ивановой, эксперта в области недвижимости и строительства, о том, на что следует обращать внимание при покупке квартиры в новостройке:
— На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке? Первым делом — на жлобство застройщика! Со жлобами дело иметь бессмысленно.
Если вам предлагают цену квадратного метра — это жлобство. Потому что чаще всего указывается минимальная цена в огромной неликвидной квартире с кривой планировкой. Вам как покупателю важна стоимость всей квартиры. Цена же квадратного метра — это показатель для застройщика, мерило эффективности его бизнеса — почём он продает единицу товара и сколько составляет себестоимость.
Некоторые застройщики берут 30-50 тысяч за бронь квартиры, чтобы убедиться в твердости намерений покупателя. Если берут предоплату, значит, много покупателей “сливается” в последний момент. Повод задуматься.
“У вас ипотека? Так идите вы в банк, приходите с одобрением!” — говорят в отделе продаж. Это значит, застройщик не имеет в отделе продаж специального брокера или обученного менеджера с установленными программами от банков для подачи документов на ипотеку. Застройщику ничего не стоит это организовать, а вам это выйдет неделю беготни. Ещё один повод.
Не пускают на стройплощадку — ещё повод внимательно присмотреться к застройщику. Конечно, есть предлог: стройка — место повышенной опасности, но при желании безопасность можно обеспечить — похлопотать с журналом, инструктажем, касками. Стройка — это как плита хозяйки, по которой можно поставить диагноз. Поверьте, там есть на что обратить внимание, не считая возможности оценить вид, местоположение и реальные габариты квартиры, которую вам предлагают купить по обведённому фломастером контуру планировки на бумажке.
Обязательно нужно узнать, в каком состоянии застройщик передаст вам квартиру, и разобраться, чем отличается черновая отделка от предчистовой или квартиры без отделки. Убедитесь в том, что застройщик понимает эти термины так же, как вы, и найдите их в договоре долевого участия. Кстати, образец этого договора должен быть размещён на сайте застройщика, если нет — требуйте у менеджера.
Не лишним будет поинтересоваться, чем отделаны и в каком состоянии будут сданы места общего пользования, где теплопункты, как проходят трубы, есть ли подвалы и что там будет размещено. Если котельная своя и расположена на крыше — сколько лет гарантии, каковы технические характеристики, что произойдёт, если она выйдет из строя. Это важно, потому что содержание этого хозяйства будет оплачиваться из вашего кармана.
Перед покупкой стоит уточнить, берёт ли застройщик плату за переуступку — это на случай, если вы надумаете продавать свою квартиру. И какую? Если вы переуступаете полностью оплаченную вами квартиру, брать денег он не должен. Если берёт, делайте выводы”.
Скачать PDF(8.5 Мб) можно здесь
Михаил Алексеевский, руководитель Центра городской антропологии КБ «Стрелка»:
Сергей Малахов, Александр Гниломедов, Евгения Репина, Лаборатория средового проектирования «Код города» СамГТУ:
Немецкая карикатура января 1917 года на Великого князя Михаила Романова, прибывшего на фронт. Адъютант-генерал — великому князю: «Вы в безопасности, Михаил Александрович. Армия сегодня бастует!»
С 1990 года книга несколько раз переиздавалась. Последний раз это произошло в 2014 году
Чертёж. Источник: 
Самара. Улица Дворянская, дом Головкина